初めての住宅購入ガイド：土地,住宅,マンションの購入サポート

［質問］
　某不動産屋から２６００万の新築1戸建を契約しましたが、土地１３００万、建物１３００万、契約時に仲介料を土地分だけを払いました。土地価格＊３％＋６万＋消費税＝４７万。建物の分は、後で請求されると思いますが、その時には、建物価格＊３％＋６万＋消費税＝４７万となるのか、 総額の仲介料（８７万）の差額を払うことになるのか教えて下さい。
［回答］
　まず、今回ご契約したのは、「土地付一戸建て」の売買契約でしょうか？または、「土地」の売買契約と「建物」の請負契約でしょうか？
　仲介手数料は、不動産売買をした時に仲介人へ支払う手数料です。「土地付一戸建て」の場合は、土地も建物も売買したことになりますから、土地と建物の合計額に仲介手数料がかかります。
「土地」の売買契約と「建物」の請負契約の場合は、土地に関しては売買をしていますから、土地の代金に仲介手数料がかかります。しかし、建物は仲介によって購入したわけではなく、建物工事を依頼したことになりますので、仲介手数料が発生する売買には該当しません。
　今回がどのような取引形態をとったのか分からないのと、不動産会社の関わり方が分からないので、確定的なお答えが出来ません。
　通常、不動産購入時には、不動産会社の担当者より、価格以外にかかる諸費用について説明があると思われますが、その時に、土地建物併せて諸費用額がいくらになるか、仲介手数料がいくらになるのかご説明は受けていませんでしょうか？
　また、土地と建物別々に仲介手数料を計算することはないと思います。総合計額から前回お支払いした金額との差額になると思われます。
　今回の仲介手数料以外にも不動産購入時にはたくさんの諸費用が価格以外に掛かりますが、大丈夫でしょうか。不動産会社の担当者へご確認してみてください。
［質問］
　早速の返事ありがとうございます。「土地付一戸建て」の売買契約です。諸費用の件は、新築資金計画表というものが不動産屋から出されてるので理解してます。が、契約時にわざわざ土地分の仲介料って分けられたので引っかかりました。総合計額の総額で計算されれば、いいのですが 土地と建物別々に計算されると額が変わると思い、騙されないようにするために質問させていただきました。
［回答］
　売買契約の形態が「土地付一戸建て」とのことですので、総額で計算した規定の仲介手数料を請求されることはないと思われます。
　もし、「土地付一戸建て」の一契約で、金額を分割して計算した場合、宅地建物取引業法で規定された仲介手数料の上限を超えてしまいます。
　分割して計算した場合に、どれだけ金額が増えるかと言いますと、63,000円です。 この金額を余分にもらうためのリスクは、行政処分を覚悟しなくてはならず、行政処分は、われわれ不動産会社の前科になりますから、その後の営業に差し障りが出ます。
　このリスクと余計に受領する金額を比較した場合、とても割りに合いません。
　推測になるのですが、不動産会社が仲介手数料を受領する時期は定めがなく、次の３パターンになります。
・契約時全額受領
・契約時半分、決済時半分
・決済時全額受領
　さすがに、契約時に全額受領する不動産会社は少ないですが、半金半金に分けて受領する会社は多くございます。説明の仕方には問題あるかもしれませんが、今回もこのようなケースではないでしょうか。
　念のため、仲介手数料の即算式をお知らせしますので、規定以上に請求がないかご確認下さい。
　売買価格×0.0315＋63,000円＝仲介手数料の上限（税込み）
　例）3,000万円の取引
　30,000,000円×0.0315＋63,000円＝1,008,000円が上限（税込み）

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