［質問］
不動産購入申込を同日に提出した場合の優先交渉権はどのように判断されるのでしょうか、ご教示いただければ幸いです。1.見学した順番でしょうか、2.それとも見学の申込をした順番でしょうか。私の場合は過去一番に見学したにもかかわらず、2.が優先するということで購入できなかったことがあります。
［回答］
購入申込書（買付証明書）とは、購入の意思表示をする書面になります。本来、この書面には、法的拘束力はもちろんのこと、優先交渉権などの不動産購入に伴う何かしらの権利が発生するものではなく、ただ購入の意思を表示したものに過ぎません。
お答えとしましては、見学をした順番でもなく、見学の申込をした順番でもなく、どちらにも優先交渉権自体が発生していないということになります。
見学の申込をした順番と、実際の見学の順番のどちらもが例え早くても、優先されるわけではございません。
何かしらの効力が発生するためには、売買契約を締結するしかなく、例えば、購入申込をし、売主との交渉が成立し、契約の予定になっていたとしても、売主より撤回されたり、他の申込者を優先したとしても、対抗できません。
※これは買主側から撤回することもありますので、どちらが有利と言う事ではなく、双方にとって五分です。例えば、上記と同様に交渉が成立し契約予定となっていても、もっと良い物件が出たら、撤回し他の物件を購入できます。
義務と権利は同時に発生しますから、優先交渉権が発生し、売主側に他の購入希望者を拒絶させるためには、買主側にも交渉の結果が出るまで他の物件は検討できない規制も入ってしまいます。
買主、売主双方公平にが大原則です。
このように、どちらにもペナルティなく撤回できるような内容ですので、優先交渉権と言っても事実上ないのと同じになります。
不動産会社などの担当者より、購入申込書を提出したら、優先交渉権が発生しますから、ゆっくり検討できますとか、他の方より優先されるとかいうのは厳密には間違いです。
特に都内などでは、購入申込書を安易に提出し撤回するのが非常に多いと、都内の不動産会社の方より聞いております。このようなこともあって、購入申込書の扱いが軽くなってしまっています。
不動産流通市場では、早い者勝ち、先着１名までというのは、不動産が他に変えられないため、少しでも早く書面などで意思表示をしていくことは、有利には働きますが、売主（売主側不動産会社）次第で、どうにでもなってしまうものですので、しっかり確保するためには、売買契約を結ぶしかありません。
しかし、不動産流通の中で、あまりにも売主買主双方が好き勝手にしてしまうと流通市場が混乱したり、落ち着かなくなったりして無秩序になってしまうため、少しでも早く購入の意思表示を書面にてした人から優先していきましょうと、業界の慣習、暗黙の了解になっていますが、法整備や明文化されているわけではございませんので、売主側の倫理次第では、簡単に破られてしまいます。
私個人としましても、このような形態に納得しているわけではなく、もっとクリアで分かりやすく公平な制度を求めています。現在のあり方に疑問を持つ業界内の人にも多少は存在しますが、まだまだ少数派です。
例）一定の期間を定め、その間は購入希望者を広く募集し、期間終了後、同時に申込を受け、公開された場で結果を出す。買主は期間内じっくり検討でき、その間に受付終了となるようなことがなく、売主にとってもより有利な条件で売却できると双方にとってメリットある
きついお答えになってしまい、感情を害されたことを、お詫びします。今回、そのような理由で言われたのは、その場限りの言い訳ではないでしょうか。断る理由として、その場で作ったように思われます。
もし、業界の慣習（暗黙のルールなど）で、購入申込書により優先交渉権が発生するとしても、その場合は、購入申込書により、売主側へ購入の意思が伝わった時点になります。案内等のタイミングで見極めるケースは通常はありえません。
ありえるとしたら、見学の申込を以前よりしており、見学さえ出来れば購入の申込が出せたにも関わらず、売主側の都合により見学の日時が遅くなって、そのため、購入の申込を出すのが遅れたなど、売主側に早く見学を申し出た方へ申し訳ない状況になって、売主側が優先させた場合などが考えられます。
それでも、見学の希望を先に出した方が優先されるなら、事前に、見学の希望を先に申し出ている方がおり、その方が購入の意思表示をしたら、そちらが優先されると伝えるべきだと思いますが。
同日で申込が入った場合は、申込が入った順番か、同順位と判断し、より有利な条件を売主側が選択するとなるのではないでしょうか。
しかし、ここまでくると、売主（売主側不動産会社）がどのような基準で判断すること場合もありえ、
どれがおかしいということにもなりません。契約を締結するまでは、売主の考え・気持ちによって、
どうにでも判断されてしまう程度のものになりますので。
経験した今回の一連の流れを実際に見たわけではないので、どこに問題があり、誰が悪いかと判断は出来ません。
あえてどこが悪いかと言えば、きちんとしたルールを制定しない政府、業界全体だと思います。
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