初めての住宅購入ガイド：土地,住宅,マンションの購入サポート

［相談］
　物件の横に駐車場があり、かりに、駐車上の土地に建物が建設されたばあい、かなり、日当たりがわるくなりそうです。このような可能性がある土地（アパートつき）ですが、土地としての価値があるかどうか心配しております。
　私としては、①アパートで、何年間（できれば１０年ぐらい）家賃収入を得て、将来的に土地として販売するか、②住居マパートを建築して、収益物件として、持ち続けるか考えていますが、上記のように、よこの駐車場に建物が建った場合に、①と②のシナリオも、難しいのではないかと懸念しております。
　物件概要：浦安駅より徒歩圏で、現在古アパート（満室）ありの土地を検討
［回答］
・将来の売却を前提に考えた場合
　現駐車場について懸念されている事項は、ごもっともだと思います。 当該敷地から見た場合、東南側に開放されている状態ですから、ここに建物が建てば、評価（売却価格）は現状より落とさざる負えないかもしれません。
　しかし、賃貸用敷地から更地にして売却する際の評価増分までの減額になるとは考えづらいとも思われます。
※通路部分を除いた奥の敷地である程度の広さが確保出来ると思われるため。
　どのくらいの土地譲渡益を予定するかが購入の分かれ目になります。
　10年後の不動産市況がどのようになっているか読みづらいですが、浦安（市川市所在も浦安市隣接で浦安駅利用のため言い換えます）の不動産市況が現在と同じだとすれば、日当たりよりも利便性を求める需要が多いと思われますので、致命的な減額とまではいかないのではないでしょうか。
・収益物件を建築し所有される場合
　売却を予定されるよりも、対応はしやすいのではないでしょうか。 現在建っているアパートも駐車場側は玄関・通路になっており、日当たりは西側から確保するような間取りとなっていると思います。 通路の配置からも、東側にベランダがくる間取りは、動線からも考えづらく、日当たりとして考えるなら、西側の社宅が建て替えて日照に影響が出る方が懸念事項として大きいと思います。
　また、現在のアパートはかなり以前に建てたため問題なかったかもしれませんが、現在アパートを建てる場合には、今回のような旗状敷地（敷地延長）の場合、法的に規制がある場合もございますので、監督官庁に確認された方がよろしいと思います。
・総括
　・・・様が懸念されていることは、ごもっともでマイナス要因であることには間違いないと思います。しかし、致命的なことまでとはいかないと思われますので、あとは、どのくらいの収益を見込むか、どのラインなら資本投下してもいいかの判断になると思います。
　このライン設定（収益）に関しては、お客様ご自身でご判断して頂くしかございません。
　不動産投資について、ある人は損しなければいいや程度の考えであったり、どんなに儲かろうと不動産投資は嫌だという考えであったりです。 どちらが正しいとか正解というものはなく、人それぞれの考え方や資金の余裕具合などにより、変わってくるものだと思います。

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