初めての住宅購入ガイド：土地,住宅,マンションの購入サポート

◇これからの中古住宅流通市場
　日本の中古住宅の市場は、欧米と比べて極端に少ないと言われています。 本来なら、家族状況やライフスタイルの変化に合わせて、住み替えて いければ良いものの、中古住宅市場が未熟なため、資産形成にもならず、 住み替えようにも思うような価格で売れないことなどから、 不動産の購入は一生に一度のようになってしまいます。
　それではなぜ、中古住宅市場が発達しないのか、私なりに考えてみました。
理由１：建物そのものの質が悪く、短い期間で住めなくなる。
理由２：まだ日本の住宅事情が発展途上で、時間が経過すると未熟な住宅になってしまう。
理由３：新しいもの好きの日本人の気質が、ある程度以上の築年数経過で価値を評価しなくなる。
理由４：バブルを経験したことで、土地偏重の意識になり、建物を軽視するようになった。
理由５：国の政策が、新築住宅促進に力を入れ、建て替えを推進しており、中古住宅流通を阻害している。
　これらのような理由により、中古住宅の流通がなかなか発展してこなかったと 私は思っております。しかし、建物の耐久性も上がり（１）、 住宅事情も良くなり（２）、リサイクルの意識も出て（３）、 バブルの痛手で土地への偏重もなくなり（４）、 政策も中古住宅流通促進へと変わりつつ（５）あり、 これからは中古住宅がより活発になってくると期待しております。
　また、中古住宅が流通する背景には、利便性への追求という背景があります。 利便性の良い地域には、これから新規の宅地供給が少ないと思われ、そのような地域に 暮らしたい人は、中古住宅を視野に入れてくると思われるからです。
　中古住宅の市場が整備されてくるということは、今までの土地重視の不動産市場から、 土地と建物をそれぞれ評価する不動産市場になってくるということです。
　中古住宅市場が発達したとしても、劣悪な建物や可変性が無く融通が利かない 建物では評価されず、今までの市場と変わらない評価しか得られません。
　中古住宅市場で一定の評価（資産価値）を持つ住まいを購入したい人は、 これらのことを考慮していくといいのではないでしょうか。
◇中古住宅購入にあたって
［質問］
　築２８年の中古住宅の購入をを考えています。 売主に『新耐震基準を満たすことの証明書』を出して欲しいと言ったら お金が掛かるのでイヤだと断れました。
　今年の４月から中古住宅税制特例措置が施行されたようですが・・・・ もしこの証明が出ないで購入した場合、どの様なデメリットが有りますか？
　税金の事以外でもいいです。将来の増築・リフォーム・建替え等に 関わってくる事でもいいので教えて下さい。
［回答］
　新耐震基準に満たすことが証明できないことによる、デメリットについて ですが、税金の優遇措置が取れないことはご理解されているようですので、 その他のことについて、私見ながらお答えします。
　まず、現実の問題として、購入後居住されるのですから、安心して暮らせるか どうか、心理的なデメリットはあり、また、いざという時、被害の程度が 変わることのデメリットはあると思います。
　安心と被害の２点で、基準の有無は変わります。
※物件の状況が分からないので、何とも言えませんが、費用がどうこうの前に、 築２８年の建物で、新耐震基準をクリアされているのでしょうか？ 素朴な疑問です。（新耐震基準の適用は、もう少し後だったと思います）
　この問題をクリアするために、耐震の診断を購入者でしていく必要があり、 調査費用と耐震補強費用が発生します。
　将来の可能性として、増改築、リフォーム、建て替えとの記載であり、 売却の言葉がございませんでした。
　売却をする場合、基準を満たしているかどうかは、築年数がかなり経過して いることから、それなりの重みを持つことが予想され、 価格に影響を与えると思われます。
　しかし、築２８年の中古住宅を購入した後、居住し売却する時は、さらに 築年数を経過することになり、その時は、建物の評価が出ないこともあります。 建物の評価が出ないのであれば、土地だけの評価になり、建物がどうで あっても、大きく左右はされないかもしれません。
　増改築（リフォーム）の場合、その際に、耐震性能向上のための費用が 発生することが予想されます。もともと、かなりの性能があれば少なく済み、 新耐震基準が証明されるか否かではなく、そもそもの建物がどうかという問題ですが。
　建て替えの場合、現在の建物は解体してしまうわけで、次の建物や土地に なんら影響は与えないと思います。（メリットもないですが）
　今回、新耐震基準の適合の有無が分からないままの購入になるのかと思い ますが、今回の購入価格に、建物評価がどの程度反映されているのでしょうか。
　もし、建物が古く評価も出ていないようでしたら、 土地代金と割り切ることも出来るかもしれません。
　しかし、建物がしっかりしている（耐震性）ことが売りである程度建物評価が 価格に反映されているのであれば、価格交渉などで割り切れるだけの価格に されることをお薦めします。
　また、中古住宅でしばらく居住されることをお望みでしたら、 他のもう少ししっかりした物件に切り替えることも方法です。
　抽象的で一般的なことですので、状況や市場などを考慮しないお答えに なったことをご容赦下さい。行き着くところ、やはり金銭的なメリット デメリットになるかと思います。
◆ここまで-------------
　この質問と回答は購入者側から見ておりますが、売却する立場から見ると、 今後、中古住宅として評価されるためには、建物のクオリティが大事ということです。
　これから購入する方は、しっかりと評価されるような建物にすることをお薦めします。

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