「最適なエリア」を選ぶ上で、参考になる記事が、
週刊ダイヤモンド3/26号に掲載されていましたので、ご紹介します。
住まい探しの大きな要素となる場所の条件で、駅からのアクセスの良さと
同じくらい希望のあるのが「住環境・街並み」の良さです。
その「住環境・街並み」の良さは、文化的など特別な地域を除いて、
区画整理されたエリアを指すことが一般的であり、その典型が、
大規模に開発されたニュータウン（以下、ＮＴ）です。
記事では、全国の代表的なＮＴを比較分析したデータとＮＴの特徴と
現状、問題点などを解説しております。
[週刊ダイヤモンド3/26号より]
ＮＴ全体の特徴として「高機能で災害に強い街、広い道路と緑の多さが
独特の空気を生み出し、公共用地の割合が大きい」
しかし、この高度で長期的な計画性が成長の阻害要因にもなっています。
◇千葉ニュータウン事例紹介
成田空港開港に合わせて成田新幹線や広域幹線道路（北千葉道路）が
エリア内を縦断する計画で、当初の計画人口は34万人が予定された。
ところが成田新幹線の計画が中止になり、高度成長から安定成長、
景気後退の影響を受け、計画人口を縮小（19万人）になり、
計画人口達成率も約41％。そのあおりを鉄道がもろに受けた。
千葉ＮＴの唯一の鉄道である北総鉄道は、千葉ＮＴから都心部、
羽田空港へと直行する路線であるが、日本一高い運賃としても有名。
この料金の高さは、利用者数の少なさ（計画人口の縮小未達）が原因であり、
計画の遅れは、住民負担となって跳ね返っている。
◇超長期プロジェクトの弱点
既存住宅地より、商業施設（特にコンビニ）が少ないのは、より高度な
計画があだになっていることと変化への対応が利かない硬直性にあると分析。
コンビニが出店をするような道路沿いは、街路樹や緑豊かな斜面として
計画され、商業予定地も大きな区画になるため、進出が難しい側面がある。
また、古いＮＴでは、駐車場不足が起きている。
超長期プロジェクトになる大規模ＮＴでは、生活スタイルの変化に対応しづらく、
コンビニの普及や急速な乗用車の増加を予測出来なかった。
◇住民の年齢構成
同時期に同世代がいっせいに入居するため、一定の世代が大きなかたまりと
なって推移し、住民のニーズが大きく変化しやすい。
いびつな年齢構成に対応することが地域の課題になっている。
参考）同じく週刊ダイヤモンド3/26号より
「特集 マンション格付け」 （気になったポイントのみ抜粋）
・大規模、超高層マンションの販売ラッシュになり、「湾岸戦争」と呼ばれた
品川エリアは既に販売のピークは過ぎ、優勝劣敗が鮮明になっている。
→主項目（交通、広さ、価格）から、細かい項目の選別により販売実績に
格差。中古として売却する時、同じエリア、広さでも、マンションにより
下落率に差が出る。
・この販売競争の影響もあり、新築マンションの平均坪単価は14％下落。
→マンションの販売競争は品川に限った話ではなく、他のエリアも。
・千葉県内で、行政が綿密な開発計画と景観規制を打ち出し、教育、
福利厚生施設の整備を進めている地域では、中古マンション相場が
堅調で、新築市場を下支えしている。
→資産価値が落ちづらい不動産を見極めるのに大事な要素になる。
・品川エリアは、開発規制の緩い地域で乱開発の側面も否定できない。
大規模、超高層人気の神話は崩壊し始めている。
その他、新築マンションの格付け、管理会社のランキングや評価も掲載
されております。ご興味がある方は、週刊ダイヤモンドをお読み下さい。
※具体的なマンション、管理会社については、本サイトの主旨に合わない
ため、割愛させて頂きました。
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