本日（2/19）、松戸商工会議所にて、旭化成ホームズ（ヘーベルハウス）
主催の『土地の選び方セミナー』が開催されました。
旭化成不動産情報ネットワークの会員である弊社では、セミナー後の個別
相談に参加しておりますが、本日は、開催準備から立会いしました。
このメールマガジンも、セミナー会場の一番後ろで作成しております。
一番目の前では、旭化成不動産城東営業所の所長さん（田村さん）が、
冒頭の挨拶から、現在の地価状況についてお話している真っ最中です。
ここから、セミナーの内容をご紹介致します。
（話を聞きながらの作成のため、乱文になりますことをご了承下さい。）
［基礎編］
1.住まいへの希望整理
まず、土地（住まい）探しを始める前に、住まいに対する希望点を整理しましょう。
住まいに求める優先順位の確認。特に家族間での話し合いを事前にしっかりしましょう。
（ちょっと話がそれて）
同じエリア・価格で面積が広い土地と狭い土地があります。
どっちがいいですか？（例、40坪2000万の土地：50坪2000万の土地）
もちろん同じ価格で同じクオリティなら、少しでも広い方がいいですよね。
しかし、不動産には例外はございません！
坪単価50万の土地と坪単価40万の土地では、あきらかにクオリティが違います。
そこで、先ほど話しました「住まいに対する優先事項」が大切になります。
どういう所に優先事項があるのか、土地の広さなのか、建物のプランなのか、
それによって、希望に合った土地が見えてきます。
この住まいに対するイメージをしっかり持っているかどうか、これが
住まい探しをするにあたって、とても大切になります。
去年のテレビで、土地だけを見て土地を買ってしまった家族のお話で、
住まい全体を考えずに、土地を先行して買ってしまったため、
ご主人が希望していた屋上利用がダメになり、奥様がご希望していた
ジェットバスがダメになったケースが紹介されていました。
これが、典型的な失敗例です。
2.相場の捉え方
相場を捉える資料として、折込チラシ、住宅情報誌、公示地価、路線価など
がございますが、各内容の特徴を考えて判断して下さい。
折込チラシや住宅情報誌は、集客のための手段なので、割安な物件を掲載
することが多いです。良い物件は、広告に掲載される前に売れている。
割安な物件が、広告に掲載ても、売れていないのは、物件が悪いから。
路線価は、相続などに使われる価格なので、地価の80％程度。見方も難。
公示地価が、一番市場価格に近い。インターネットで誰でも確認出来る。
（土地総合ライブラリー）
最近の傾向で、駅から徒歩圏は、公示地価よりも高い価格で成約している。
3.資金計画について、住宅ローン・・略
自己資金は、万一に備えたお金を差し引いた現金。目安は総予算の15％要。
もっと少なくても買えなくはないが、非常に辛い。
建物の本体価格以外に必要な諸費用は、かなり必要になる。それぞれの
土地によって、大きく変わる。例えば、南道路の場合、設備引き込み距離
が長くなるため、費用が高くなる。とこのように、諸費用は変わってくるので、
本体価格だけを鵜呑みにしない。同じように、土地にも諸費用が必要。
地盤対策費は、ある程度見込んでおく。メーカーで近隣データがあれば推察。
4.スケジュール
不動産会社の口車（セールス）に安易に乗らず、しっかり余裕を持っていく。
慌てて焦って購入することがないように。
土地探しから入居まで、思っているより時間がかかる。
９ヶ月は見ておきたい。
5.情報収集
広告には、不動産会社が共同しておこなう集合（連合）チラシと単独の
不動産会社が行うものがある。
不動産流通市場について・・
購入基礎知識参照
単独でのチラシは、流通市場に出す前の物件もあるので、チェック。
広告には、必ず不動産会社の取引態様（売主とか媒介とか）が掲載されている。
売主の会社なら、仲介手数料不要。仲介では、仲介手数料が必要になる。
↓
なら、売主が直接販売している物件が良いのか。。
↓
必ずしもそうではない→プロと直接相対する→買主の見方がいない。
例）不動産会社によって、契約書や重要事項説明書がメチャクチャな時がある。
初めての人が、この書類をおかしいと見破れるか、難しい。
確かに、仲介手数料は掛かるが、必要経費、安心料と考えても。
6.現地見学
現地見学の際は、物件の資料（通称、販売図面）を手に入れる。しかし、
この販売図面がいい加減なことも多い。住宅営業の担当者が見れば、
間違いをチェックできる。
周辺地図も環境を見るのに大切。気に入った物件では、撮影することが有効。
電柱の位置や隣の家の状況など、見落としたことを後からチェックできる。
生活施設は、自分自身で確認。（広告表示は1分80m）
週末は静かになっていることも多いので、平日も確認。さらに夜も。
境界の確認。（境界には、石、プレート、鋲などの種類がある）
境界がない時は、境界確認・埋設を取引条件としていれる。
設備は、前面道路に埋設している状態で表示されている。宅内に引き込みが
あるかないかで、建築コストに大きく影響される。→住宅営業はすぐ分かる。
高低差がある敷地には、要注意。道路との高低差はもちろん、隣地との
高低差も注意。隣地が高い場合でも、擁壁（ガケ）が問題になる場合も。
道路の幅員が狭い時は、セットバックが必要。道路に提供する敷地部分は、
有効面積に入らない。セットバック面積は、評価ゼロ。私道がある時は、持分を持つように。
［応用編］
1.相場の基準
相場の基準は・・北道路、４ｍ道路、駅から徒歩10分
・南道路は北道路に比べ、８％高い、東南角地なら１２％高い。
・６ｍ道路は４ｍ道路に比べ、３％高い。
・駅からの距離は、1分増えるごとに１％減、1分減れば１％増。
北道路、徒歩10分＝南道路、徒歩18分 → 同じ価格になる。
駅からの距離を重視したければ、北道路へ → 南道路は引き込み費増、
視線も気になる。
道路の向きや幅員にこだわるなら、駅からの距離を離す。
土地の大きさによっても、価格は変わる。
坪50万×40坪は売れても、坪50万×100坪は売れない。
地域で求められる土地の大きさは変わる。都心と郊外では違う。
掘り出し物はない、あっても即金即決で買える不動産会社が買ってしまう。
一般の方は、まず目に触れることはない。もし、相場より安かったら、
何か落とし穴があるはず。
2.建築条件付の売地
売主もしくは指定する建築会社で建築することを、土地の売買の条件に
している土地です。大手さんはまだしも、小さい会社の場合、建築内容に
問題があることも多い。
大きな土地を購入する一般の方は少ないから、分譲業者に販売することになる。
通常は、安く仕入れるものの、人気エリアでは、分譲業者同士の
競争になり、あまり安く仕入れられない。
そのため、土地だけでの販売では利益が見込めない。建築でも利益を取ら
ないと商売にならない。
（このような建売や建築条件付で建てられる建物の内情については、
メールマガジンで紹介するには、問題がありそうなので割愛します。）
建築条件を外して購入できる可能性もあるが、土地価格が上がるケースも。
↓
心理として、面白くはないが、土地利益を建物利益で見込んでいるため、
仕方ないのと、条件がある分、割安に設定している場合もあるので、
上がった価格でも、条件として問題ないことも多い。
3.売主の心理
売主の大半は、一般の方。不動産会社が査定した価格は適正であっても、
価格の決定権は売主にあるので、一般の方は相場を無視した価格設定する
こともある。あくまでも、価格は売主の希望売却価格である。
しかし、下落傾向が続く中で、乱暴な価格設定は販売の長期化になるため、
そう高く売り出されるケースも少ない。
販売が長期化した物件は、価格交渉しやすく、売り出し間近の物件は、
売主がまだ強気のため、価格交渉がしづらい。
一般の方は、儲けるために売却するのではなく、次の住まいへなど必要に
迫られて売却するため、売らないといけない。→値引き交渉する余地。
一般的に、値引き幅は３〜５％が目安。それ以上の値引き幅なら、価格
改定をして、もう一度売り出しした方がいいという気持ちになる。
値引き幅の大きさ・金額が、勝ち負けにならない。値引きにこだわりすぎ
ると、良い物件を買い損ねることも。満額で売れることも。
値引きをすることによって、後から申込をした人に取られてしまうことも。
4.不動産会社の心理
土地を売るより、新築や築浅の中古住宅を強く勧める。なぜなら、仲介
手数料は、価格が高くなればなるほど、手数料が上がる。特に、新築の
場合、売主からも手数料が入ることが多いため、さらに手数料が増える。
出来る営業マンになればなるほど、この傾向が強まる。ほんとに、お客様
にとってお薦めで勧めているか、注意が必要。
5.まとめ
物件が少ないエリアは、築が古い中古住宅も視野にいれる。
→木造の流通耐用年数は20年、それ以降の物件は土地価格の場合も。
解体費用を計算にいれて、判断してみる。
（話がそれて、住宅再建築のサイクルについて）
日本は26年、アメリカは44年、イギリスは75年。今度購入する家の建て替え
時期が何歳のときになるか、よく考えてみてください。
（宣伝）ヘーベルハウスは、流通耐用年数が長い。政府も注目している。
不整形地は、下落傾向の現在、かなり割安になっている。プラン次第では、
問題ないケースも多い。上から土地を見ながら暮らすわけではない。
（宣伝）ヘーベルでは、日照・通風のシミュレーションが建築前に出来る。
土地を買ってから展示場を回ると、営業攻勢が凄く、まともな検討が出来ない。
土地を購入するときは、申込書を入れて、価格交渉をする。書面ではなく、
口頭だけでは、価格交渉できない。申込書には法的拘束力はない。
セミナーでは、もっともっとたくさんのお話がありましたが、とても書面に
全てを盛り込みきれませんでした。ご興味がある方は、ご参加してみて下さい。
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